פסק-דין בתיק ת"א 11535-07

מבוא וטענות הצדדים בתמצית:

1.         בפניי תביעה לסילוק יד משטח שהינו רכוש משותף בבניין וכן לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לרכוש המשותף ולדירת מר אגאי כורוש (להלן: "התובע"), בעקבות עבודות שיפוצים אותם ביצעה גב' נוגה תורג'מן (להלן: "הנתבעת").

2.         התובע הינו הבעלים של אחת הדירות בבניין הידוע כחלקה 567 גוש 10810 והנמצא ברחוב הלל 30 בחיפה (להלן: "הבניין"). הנתבעת רכשה דירה בבניין, בקומת הקרקע, וביקשה לספח אליה חלק מהשטח המשותף הצמוד לה (להלן: "השטח"). השטח אותו ביקשה הנתבעת לספח הינו שטח אשר יועד במקור לשמש  כמקלט וכמכבסה, אולם בפועל לא שימש לשם כך אלא נסתם במילוי והגישה אליו נחסמה. ביום 27/01/00 נערכה אסיפת דיירי הבניין ובמסגרתה נחתם פרוטוקול בין בעלה של הנתבעת, מר תורג'מן דוד (להלן: "תורג'מן") לחלק מבעלי הדירות בבניין, ביניהם התובע, אשר במסגרתו הוסכם על סיפוח חלק מהשטח המוגדר "כמקלט" לדירת הנתבעת, בתמורה לכך שתורג'מן יערוך שיפוץ בחדר המדרגות של הבניין (להלן: "הפרוטוקול" ו/או "ההסכם"). אין מחלוקת כי הנתבעת ביצעה את הבנייה בשטח שסופח, אולם השיפוץ בחדר המדרגות לא בוצע. לאחר השלמת עבודות השיפוצים בשטח, במסגרת הליכים משפטיים שנקטה העירייה כנגד תורג'מן, הוצאו צווי הריסה כנגד הבנייה זאת בשל בהעדר היתר כדין. במקביל לכך הגישה הנתבעת בקשה למתן היתר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר התובע ובעלי דירות נוספים בבניין התנגדו לבקשה והיא נדחתה. כיום תלויה ועומדת בפני הוועדה בקשה חדשה למתן היתר לבנייה בשטח שסופח, אותה הגישה הנתבעת.

3.         לטענת התובע, הפרוטוקול שנחתם בין תורג'מן לחלק מבעלי הדירות אינו מהווה הסכם להקניית זכות במקרקעין, מה גם שהופר על ידי הנתבעת. התובע טען כי לאחר שחתם על הפרוטוקול התחוור לו כי הנתבעת סיפחה לדירתה את כל השטח ולא אך חלק ממנו ולמעשה הפרה את אשר הוסכם ביניהם במסגרת הפרוטוקול. בנוסף טען התובע כי הנתבעת הפרה את הפרוטוקול בכך שלא ביצעה את השיפוץ בחדר המדרגות של הבניין, לו התחייבה. לטענת התובע, לנוכח הפרות הנתבעת את הפרוטוקול הרי שהינו בטל ומבוטל ויש להורות לנתבעת לסלק את ידה מהמקרקעין אשר מהווים רכוש משותף וכן להרוס את אשר בנתה. בנוסף לתביעתו לסילוק יד עתר התובע אף לפיצוי בגין נזקים בסך 83,000 ש"ח שנגרמו לו לטענתו כתוצאה מעבודות השיפוצים. לטענתו, עבודות השיפוצים אותן ביצעה הנתבעת בדירתה ובשטח שסופח כללו חפירה מתחת לבניין, פתיחת פתחים בקירות החיצוניים והפנימיים וגרמו בכך לנזקים הן בדירתו והן ברכוש המשותף.

4.         לטענת הנתבעת יש לראות את חתימתו של התובע על גבי הפרוטוקול כמחייבת כך שאין באפשרותו לחזור בו ממנה בעיקר לאחר שהנתבעת שינתה את מצבה בהתבסס על התחייבותו זו. לטענתה, התובע הוא אשר הפר את ההסכם שכן התנגד לבקשת הנתבעת להיתר בנייה בשטח שסופח, על אף הסכמתו לכך בפרוטוקול. על כן לטענתה, לנוכח הפרתו זו של התובע מנוע הוא מלטעון כלפיה כי הפרה את ההסכם. לחילופין נטען, כי אם ייקבע שעל הנתבעת לסלק ידה מהשטח שסופח, הרי שיש להתנות זאת בתשלום פיצוי לנתבעת בגין ההשקעות שהשקיעה והסתמכותה על הסכמת התובע. בנוגע לתביעת התובע בדבר הנזקים שנגרמו לדירתו ולרכוש המשותף טענה הנתבעת כי תביעה זו התיישנה שכן עבודות השיפוץ הסתיימו כבר בחודש מרץ 2000. לחילופין טענה הנתבעת כי במסגרת עבודות השיפוצים לא בוצעו עבודות הקשורות בקונסטרוקציה של הבניין ולא נגרמה כל פגיעה לבניין ו/או לדירתו של התובע.

5.         בשאלת הנזק הוגשו חוות דעת מומחים מטעם הצדדים, אולם לנוכח הפערים בין חוות הדעת מונה בהסכמה מומחה ביהמ"ש, המהנדס מר רונן שטרנברג.

6.         התובע הגיש תצהיר מטעמו וכן תעודת עובד ציבור מטעם מר לוי ניר מפקח הבנייה באגף לרישוי ופיקוח על הבנייה בעיריית חיפה וכן תעודת עובד ציבור מטעם הגב' עו"ד דניאלה לוי-ג'ינו אשר הינה מנהלת התביעה העירונית בעיריית חיפה. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של תורג'מן וכן תצהיריהם של מר אלי שיינר, בעל דירה בבניין והאדריכל מר וינטר אילן.

7.         לאחר בחינת הראיות שהונחו בפניי ושקילת טענות הצדדים, מסקנתי היא כי דין התביעה הנוגעת לסילוק יד להתקבל ואילו דין התביעה לפיצוי בגין הנזקים הנטענים להידחות.

דיון:

התביעה לסילוק יד:

8.         לטענת התובע, הנתבעת הפרה את הפרוטוקול שכן לא מלאה אחר התחייבותה לערוך שיפוץ בבניין עם סיום השיפוץ בדירה וכן סיפחה את כל שטח המקלט ולא אך חלק מהשטח שמוגדר מקלט כקבוע בפרוטוקול. לטענתו, הפרות הנתבעת את הפרוטוקול גרמו לביטולו. בנוסף טען התובע כי הפרוטוקול אינו בא בגדר עסקה במקרקעין שכן אינו מכיל את פירוט עיקרי העסקה ותנאיה, לרבות תיאור הנכס, פירוט ברור של התמורה וכן חסרים שמות הצדדים, מה גם שהנתבעת עצמה אינה צד לו. 

9.         לטענת הנתבעת, חתימתו של התובע על הפרוטוקול יצרה התחייבות ו/או הרשאה ו/או הסכמה כלפיה אשר התובע אינו רשאי לחזור בו ממנה בעיקר לנוכח העובדה כי הנתבעת שינתה את מצבה בהסתמך על כך. הנתבעת טוענת כי הסתמכה על הסכמות והתחייבויות התובע ובעלי הדירות האחרים ובהסתמך על כך ביצעה שינויים בדירתה כך שביטול ההתחייבויות / ההסכמות / ההרשאות שניתנו יגרמו לאובדן השקעותיה בדירה ועל כן יש לדחות את התביעה לסילוק יד. לחילופין טענה הנתבעת, כי באם תתקבל תביעת התובע אזי יש להתנות את הביטול בתשלום פיצוי לנתבעת בגין ההשקעות שהשקיעה בנכס. ביחס לטענות התובע בדבר הפרתה את הפרוטוקול טענה הנתבעת כי התחייבה לבצע את עבודות השיפוץ בחדר המדרגות רק לאחר סיום העבודות בדירתה, אולם היות והתובע הגיש התנגדות לבקשת הנתבעת לקבלת היתר ובעקבות זאת הוטל צו הריסה, הרי שהוא זה אשר הפר את הפרוטוקול ולכן מנוע מלטעון כלפי הנתבעת כי לא קיימה את התחייבויותיה. בנוסף טענה הנתבעת כי הגישה בקשה חדשה למתן היתר בנייה וכי במהלך הזמן שחלף רכשה היא אחוזי בנייה מבעלי הדירות בבניין באופן שיכשיר את מלוא תוספת הבנייה שבוצעה.

10.        ממכלול הראיות עולה כי דין תביעת התובע לסילוק יד מהשטח המהווה רכוש משותף, להתקבל.

11.        מעדותו של תורג'מן עולה כי הפרוטוקול עליו חתום גם התובע נחתם על ידי חלק מבעלי הדירות בלבד ולא על ידי כלל בעלי הדירות בבניין (עמ' 16 ש' 18-23 לפרוטוקול). כמו כן עלה, כי בסמוך לאחר החתימה על הפרוטוקול, ביום 24/02/00, התלוננה אחת הדיירות בבניין, אשר לא נכחה באסיפת הדיירים, אודות הבנייה ובעקבות זאת הגישה עיריית חיפה לביהמ"ש לעניינים מקומיים בקשה למתן צו כנגד תורג'מן להפסקת עבודות הבנייה (עמ' 17 ש' 12-14 לפרוטוקול).

במסגרת הבקשה טענה העירייה כי עבודות הבנייה בוצעו ללא היתר וניתן צו כמבוקש. ביום 01/03/00 הגישו הנתבעת ותורג'מן בקשה לביטול הצו וביהמ"ש הורה על ביטולו בכפוף להפקדת סך של 50,000 ש"ח להבטחת החזרת המצב לקדמותו, באם לא יינתן היתר בנייה בתוך שנה.

מכך עולה באופן ברור כי מלכתחילה לא ניתנה הסכמה ו/או הרשאה ו/או התחייבות של כלל בעלי הדירות בבניין לבנייה בשטח שסופח, מה גם שהתנגדות להסכמה החלקית שניתנה, הובעה בסמוך לאחר החתימה על הפרוטוקול.

12.        ביחס לטענות ההדדיות בדבר הפרת הפרוטוקול, הרי שממכלול הראיות עולה, כפי שיפורט בהמשך בהרחבה, כי הבנייה בשטח שסופח הסתיימה בחודש מרץ 2000. הבקשה למתן היתר לה התנגד התובע הוגשה לטענת הנתבעת כשנה וחצי לאחר סיום העבודות (עמ' 17 ש' 6 לפרוטוקול). עולה מכך כי הייתה זו הנתבעת אשר הפרה ראשונה את התחייבותה מכוח הפרוטוקול כאשר לא ביצעה את השיפוץ בחדר המדרגות מיד לאחר סיום עבודות השיפוץ בדירתה, שכן עמד לרשותה פרק זמן של כשנה וחצי לבצעו. משכך, הרי שאינני נדרשת לדון בהפרות הנוספות הנטענות.

13.        בנוסף למפורט לעיל הרי שיש להתחשב בכך כי לכל הפחות כחודש לאחר החתימה על הפרוטוקול נודע לנתבעת כי הבנייה אותה ביצעה אינה חוקית וכי נדרשת היא לקבלת היתר בנייה. על אף הניסיונות שבוצעו לקבלת היתר, עד ליום זה טרם קיבלה הנתבעת היתר לבנייה שבוצעה ובמשך השנים שחלפו התנהלו הליכים שונים הנוגעים לכך:  ביום 20/10/01 משלא ניתן היתר לבנייה הוגש כנגד תורג'מן כתב אישום בת.פ. 1787/01 בגין ביצוע עבודות בנייה ללא היתר ונגזר עליו קנס וצו הריסה לביצוע עד ליום 31/03/05. תורג'מן לא ביצע את צו ההריסה וביום 08/09/05 הוגש כנגדו כתב אישום נוסף בת.פ. 1070/05 בגין אי קיום צו בימ"ש. במסגרת הסדר טיעון הודה תורג'מן בעובדות כתב האישום, הורשע בעבירה שיוחסה לו ונגזר עליו מאסר על תנאי למשך 3 חודשים בנוסף על קנס אשר הוטל עליו. בנוסף לכך, הוסכם בין הצדדים כי צו ההריסה אשר ניתן במסגרת ת.פ. 1787/01 יעוכב עד ליום 30/09/09. לאחר שחלף המועד וצו ההריסה לא בוצע הוגש כנגד תורג'מן כתב אישום נוסף בת.פ. 37/10 בגין הפרת צו ביהמ"ש כאשר במקביל לכך הגישה הנתבעת בקשה חדשה לוועדה לתכנון ובנייה לצורך מתן היתר ואשר עודנה תלויה ועומדת.

ביחס לבקשה זו טוענת הנתבעת כי יש להניח שתתקבל, שכן במהלך הזמן שחלף רכשה היא אחוזי בנייה מבעלי הדירות בבניין באופן שיכשיר את הבנייה שבוצעה. בתמיכה לטענתה זו הגישה הנתבעת את תצהירו של האדריכל, מר ויטנר אילן, המטפל מטעמה בבקשה החדשה להיתר בנייה.